恰在此時(shí)，我國(guó)各城市新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策也在密集出臺(tái)。繼南京、石家莊、北京等地升級(jí)樓市調(diào)控后，廣州、保定、長(zhǎng)沙、鄭州等地日前也陸續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控新政。筆者估算了一下，在短短的21天之內(nèi)，有18座城市啟動(dòng)了樓市調(diào)控閥門(mén)。集中調(diào)控規(guī)模如此之大，與去年10月相比是有過(guò)之而無(wú)不及。

　　對(duì)此，一些專家不以為然，他們認(rèn)為時(shí)下，國(guó)內(nèi)處于資本項(xiàng)目未完全開(kāi)放的狀態(tài)，且外匯管制趨嚴(yán)，完全可以壓制資本外逃，美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)國(guó)內(nèi)樓市影響不會(huì)太大。此外，本輪密集出臺(tái)調(diào)控政策主要是二三線城市，地方政府此舉為了遏制房?jī)r(jià)泡沫繼續(xù)膨脹，這是貫徹了“因城施策”的原因，目的也是希望避免當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落的結(jié)果。

　　從表面上看，我國(guó)資本項(xiàng)目沒(méi)有完全開(kāi)放，壓制了資本外流的速度，但如果美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期持續(xù)升溫，其沖擊影響力依舊還是會(huì)存在的，不會(huì)輕易消除。而且，隨著時(shí)間的推移，其后續(xù)的沖擊仍在積聚中。

　　同時(shí)，各地陸續(xù)出臺(tái)新一輪樓市調(diào)控新政，雖不能說(shuō)馬上讓房地產(chǎn)回歸理性，但起碼對(duì)遏制房地產(chǎn)過(guò)熱，穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到了積極作用。先讓我們分析一下，本輪樓市的上漲原因。

　　其一，央行貨幣寬松是主因。2014年11月份，央行首次宣布降息，開(kāi)啟了貨幣寬松之門(mén)，隨后進(jìn)行了數(shù)輪降準(zhǔn)降息，并且將房貸利率降至歷史最低水平，同時(shí)首付比例也大幅下調(diào)，這直接導(dǎo)致2015年至2016年全國(guó)樓市出現(xiàn)了瘋狂。特別是2016年，銀行的信貸資源的一半以上都流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，在全民加杠桿的情況下，房?jī)r(jià)不出瘋漲才是怪事。

　　其二，居民的財(cái)富這幾年增長(zhǎng)不少，但受制于國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)荒，想流出又受限于外匯管制的趨嚴(yán)。無(wú)奈之下，各路資本不得不在國(guó)內(nèi)四處投機(jī)，鑒于股市缺乏賺錢(qián)效應(yīng)，P2P、信托等跑路事件頻發(fā)，唯有房地產(chǎn)是政府鼓勵(lì)的投資項(xiàng)目，并且房地產(chǎn)兼具居住和投資二項(xiàng)功能，又是中國(guó)居民所理想的投資標(biāo)的，于是，大量資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　其三，人民幣升值對(duì)樓市起到了推波助瀾的作用。在去年8月人民幣出現(xiàn)趨勢(shì)性逆轉(zhuǎn)之前，人民幣匯率始終保持長(zhǎng)期強(qiáng)勢(shì)狀態(tài)，這就吸引了國(guó)內(nèi)外眾多資本流向中國(guó)，它們不僅可以獲得人民幣升值的好處，更可以獲得以人民幣計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲的收益。盡管中國(guó)房地產(chǎn)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，只要人民幣匯率趨勢(shì)不出現(xiàn)改變，不沒(méi)有任何問(wèn)題，但去年下半年開(kāi)始，人民幣匯率趨勢(shì)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。

　　面對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)加息，同時(shí)中國(guó)央行通過(guò)逆回購(gòu)、MLF等形式變相加息，以及國(guó)內(nèi)密集出臺(tái)新一輪樓市調(diào)控政策，難道國(guó)內(nèi)樓市真的像“打不死的小強(qiáng)”那樣，繼續(xù)上演泡沫不破的神話嗎？

　　筆者認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)正處于最后的瘋巔狀態(tài)，僅是地方政府推出一二次調(diào)控政策，或者美聯(lián)儲(chǔ)出臺(tái)一輪加息，都不會(huì)在短期內(nèi)對(duì)其影響有多大，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，當(dāng)各種藥力積累在一起，集中暴發(fā)之時(shí)，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)進(jìn)入一個(gè)深度調(diào)整周期內(nèi)。

　　`首先，美聯(lián)儲(chǔ)加息，出于穩(wěn)定人民幣匯率的需要，中國(guó)央行也開(kāi)始逐步抬高貨幣市場(chǎng)的利率，央行之所以不采取直接加息的辦法，主要是要照顧到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的感受。

　　不過(guò)，對(duì)于那些爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝酰つ扛邇r(jià)拿地囤積的房企來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行在貨幣市場(chǎng)的融資成本上升，必然會(huì)傳導(dǎo)至房企的融資成本持續(xù)上升，一旦房企的資金鏈得不到很好對(duì)接，那么房企的資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大幅增加，弄不好會(huì)觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　再者，個(gè)人房貸門(mén)檻壓力上調(diào)，一方面，各地政府為了遏制投機(jī)，將二套房貸首付比例上調(diào)至50%，北京市政府將二套房貸利率上調(diào)至60%，這對(duì)于投機(jī)投資性購(gòu)房需求有較大的遏制作用。另一方面，現(xiàn)在的房貸利率是歷史上最低的，而隨著中國(guó)央行跟著美聯(lián)儲(chǔ)之后加息，雖然加在了貨幣市場(chǎng)，但是利率趨勢(shì)的上升，很快會(huì)傳達(dá)到個(gè)人房貸市場(chǎng)，未來(lái)房奴的貸款支出將有一個(gè)逐步上升趨勢(shì)。

　　最后，美聯(lián)儲(chǔ)加息，讓人民幣繼續(xù)承壓。短期來(lái)看，由于利空出盡的原因，以及中國(guó)央行收緊貨幣，使人民幣逆市走強(qiáng)。但長(zhǎng)期來(lái)看，美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入到了加息周期，各路資金拋售國(guó)內(nèi)人民幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)，而轉(zhuǎn)向美國(guó)的可能性極大。目前看來(lái)，由于之前的貨幣政策持續(xù)寬松，人民幣本身存在著一定的泡沫，人民幣匯率價(jià)值回歸之時(shí)，也就是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)整之際。

　　國(guó)內(nèi)樓市因受到房地產(chǎn)調(diào)控，以及美聯(lián)儲(chǔ)加息等因素的影響，目前各方處于觀望的態(tài)度，在經(jīng)歷了一段僵持之后，國(guó)內(nèi)部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)終將會(huì)出現(xiàn)深度調(diào)整。現(xiàn)在看來(lái)，中美兩國(guó)都處于“去杠桿，抑制資產(chǎn)泡沫”階段，只不過(guò)中國(guó)房?jī)r(jià)處于頂峰之時(shí)，而美國(guó)房?jī)r(jià)處于走出谷底，快速反抽之際。所以，帶給我們的結(jié)果完全不同，就是中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫要引起當(dāng)局的足夠警惕，避免系統(tǒng)性金融危機(jī)隨后而至。