麻布位于六本木的邊上，是東京一個有名的高級住宅區。這一個住宅區有兩大特點：一是外國的大使館多，中國駐日本大使館就在那里。二是高級公寓樓多。

麻布的高級公寓樓都有一個特點，就是樓層都是5層以下，隱隱約約地掩映在綠樹叢中。大門先生說，日本所謂的高級公寓樓，有幾個基本特征：一是樓層不高，一棟樓里就十幾戶，最多也就30來戶人家。二是必須是在市中心，但是不是在市中心的繁華街區或者商業區，而是在寧靜的住宅區。三是外觀并不豪華，但是室內裝修絕對頂級。

我問他一個問題：“這些高級公寓樓的主人都是哪些人？”

大門先生告訴我，首先是成功的企業家，其次是高級商務人員，在其次是演藝界明星，最后是外國人的企業高管。但是，他也告訴我，高級公寓樓基本上是出租房為主，很少有普通的住家。原因是租金收益很好，一個月多則200萬日元，少則60萬日元，按人民幣計算的話，每月房租就是3萬6000元到12萬元之間。

在東京首都圈，上下班坐輕軌地鐵一個小時，是一個很正常的時間，或者說是標準的上下班所需要的時間。從東京市中心坐輕軌地鐵1個小時，可以到達哪里？可以到達神奈川縣的橫濱市、埼玉縣的埼玉市，千葉縣的船橋市。換成上海的概念的話，可以到達江蘇的蘇州、昆山，浙江的嘉興和上海郊外的青浦、松江。也就是說，600萬白領們每天都是從這些地方離開家到東京市中心來上班的。

東京首都圈的白領們買第一套房子，平均年齡是在35歲，而在中國是27歲。東京人從22歲大學畢業，在30歲結婚，生下孩子要上幼兒園了，不少人才感覺到自己需要有一個真正意義上的家，于是考慮買房子。

在距離東京市中心一個小時車程的東京衛星城市，一套3室一廳的精裝修公寓樓，實用面積100平米（按照中國建筑面積算的話，是130平米），售價一般在3500萬日元之間，大約是200萬元人民幣左右。因為日本年輕人結婚沒有向父母要婚房的習慣，因此，要買這一套房子，一般是首付20%，其余的20年分期付款。也就是在55歲，自己退休前，把最后的房貸還完。這是日本人買房子的普通的套路。

日本的一個白領在其一生中，經常面臨的一個問題，是工作的調動。三年一換崗，是日本大企業的普通做法。因此，作為企業戰士，常常會被派往地方工廠或者海外分公司去工作，甚至中央機關的干部也會被派往地方城市的政府中去擔任不需要經過選舉就可以任職的職位，接受基層工作的鍛煉。因此移動性很大，有的時候，一家人舉家前往，有的是企業戰士一個人前往，一個人去外地工作，日語中有一個專用的名詞，叫“單身赴任”。

一旦單身赴任，妻子和孩子就變成了留守婦女與兒童，就要守家。有的人因此感覺到，如果不買這一套房子的話，就沒有住房的負擔，一家人跟隨丈夫走到哪里就可以在那里安家。譬如來到中國工作，無論是在上海還是北京，租房子居住，房租還可以申請公司補貼，幾乎可以白住。

大門先生所在的公司是日本最大的一家專門開發建設公寓樓的公司，他說日本社會最近出現了一個新動向，那就是買房的人越來越少，租房子的人越來越多。

東京大學生生活協會的調查數據稱，東京年輕人結婚，85%的人是租房子結婚，還有10%的人是住在父母家里或者單位宿舍里結婚，真正買房子結婚的比例只有5%。

出現這一種情況的原因，第一是年輕人沒錢買房子，第二是日本沒有父母親掏錢給孩子買婚房的習慣，必須自力更生。第三，丈母娘也沒有一定要女婿買房子才允許嫁女兒的要求，不存在“丈母娘經濟”。

年輕人買不起房子，最大原因是因為沒有錢，這可以理解。但是過了30歲，或者人到中年，還不買房子，這在中國就有點奇怪。

那么，日本社會為什么會出現買房的人越來越少，租房的人越來越多呢？最大的原因，是日本人開始考慮自己的居住環境必須符合自己生活形態的變化而變化，尋求居住環境的絕對合理性。

譬如說，孩子很小的時候，家要安在學校的附近，便于接送孩子，也方便孩子上學。同時，有兩個孩子的話，必須要有三室一廳的空間。但是，當孩子長大，考上大學，離開家獨立，或者結婚之后，家里就剩下2個父母兩人，這時候，三室一廳的房子就顯得太空空蕩蕩，而且每年的房產稅也要多交。年紀大了，不再希望自己的家還在學校的邊上，希望離超市近一些，希望離輕軌地鐵車站近一些，希望離醫院近一些。這時候，就要考慮搬家，但是買新房將要動用養老錢，而且舊房子已經不值錢，賣不出高價。因此，以前自己買下的房子于是就變成一種負擔。

如果租房子住的話，孩子上學時，房子可以租在學校的邊上，孩子長大后，房子可以租在離公司近一點的地方，減少上下班的體力消耗。等孩子上大學結婚離家后，房子可以租的小一點，省下一些房租。等自己年紀大時，就可以租到離醫院離超市近一點的地方，便于自己看病和買菜。這一種根據生活形態變化而變化的租房生活，越來越多地被日本人所接受，因此日本的房地產市場，租房市場好過買房市場。

也有人會說，租房子雖好，但是，如果每月支付租金，支付到最后，房子還不是屬于你的。但是如果買房的話，每月還貸，還到最后，這房子就變成自己的了。這話沒有錯。

但是，有不少日本人是這樣認為的：我租房子生活，雖然支付的房租和每月還貸的金額差不多，但是，我不需要另外承擔房產稅，同時設備壞了也不需要我自己掏錢去買，通知一下房東就會過來給你修好。有錢時，我房子租的好一點，沒錢時，我房子租的差一點，人生有許多難以預測的變故，譬如離婚、譬如失業，如果是自己租房的話，這一筆張可以變得清清爽爽，但是如果是自己買房的話，夫妻之間的財產分割，失業后付不起房貸等等的問題就會迎面而來。

更為重要的是，日本有一個“財產贈與稅”和“遺產繼承稅”，父母親要把自己的房子轉讓給孩子，或者過世后，父母親的房子需要孩子來繼承，都要支付“財產贈與稅”或者“遺產繼承稅”，最高稅額是40%，等于是將近一半的房子錢需要交給政府。當孩子付不出這一筆錢時，那也等于是父母親給孩子一個很大的經濟負擔，反而給孩子添了麻煩。在日本空房率日益增大的背景下，老房子不一定，說賣就賣得出去。

正因為日本一直有一種租房的市場，因此在日本，尤其是像東京、大阪、福岡等這樣的大都市，許多的公寓樓從設計階段開始，就是確定是出租的不是出售的。日本的租房市場是十分的成熟，而且很有規矩：譬如房東希望你是長期租用，不會出現中國那一種突然要把房子賣了把房客趕走的事情。第二，可以租用的房子遍布城市的各個角落，可以根據自己的需求選擇不同地段不同價位的房子。第三，房型從單身公寓到家族公寓，應有盡有，而且每一套房子不管新舊，廚房、衛生間、洗浴間是一應齊全，生活十分便利。

現在中國社會的情況與日本社會相差甚遠，在中國，沒房子就沒有財產也就沒有地位。但是，有房子的負面問題，也會逐漸凸顯出來。我這幾天回浙江老家陪伴爸媽過年，家里是一棟三層樓的房子，如今只有2個老人在住。前幾年經濟好的時候，外地民工多，或者舊城改造，拆遷戶多的時候，房子還能租出去，現在民工也少了，舊城改造難度也越來越大，所以，租房子的人也是越來越少。突然發現，有太多的房子也是一個負擔，如果拋棄就有的觀念，日本人那一種租房生活也不失為一種理性的選擇。

我們看看10-15年前是什么情況。

2002年的時候，《環球時報》刊登了一篇文章，邀請了日本的經濟人士和中國嘉賓座談，縱論中日經濟未來走向，并且用整版刊發了內容。

我記得非常清楚那篇文章有個副標題：“在未來20-30年，不管中國經濟以什么樣的速度發展，日本仍將是世界第二大經濟體”，這句話是那個日本經濟人士說的，可見他內心的自豪和面對著中國人士的優越感。而和他對談的中國嘉賓，竟然并沒有針鋒相對的提出反駁，可見他內心也自認中國經濟規模即使用20-30年也趕不上日本。

作為一個從小就關心國家發展，能夠熟背中國每年經濟增長率和GDP總量的我，看到這期報紙內心真是無比泄氣，難道我們中國人真的比日本人差這么多嗎？

2005年，天涯上著名的論戰，網友雪亮軍刀預測中國經濟規模何時可以超過日本，即使作為知名樂觀派，也只是敢預測中國經濟規模在2030年超過日本，這樣還引來了大批網友冷嘲熱諷，掀起了大量的論戰。

可見當時民族自信心盡管已經逐漸恢復，但心理上對日本還是處于絕對弱勢，竟然會有如此多人相信中國在人口規模是日本11倍的基礎上，總量無法超越日本。

在心理如此弱勢的彼時，相信是不會有人問“中國人均GDP什么時候超過日本”的，因為那看起來實在太遙遠了。

今天世界已經不一樣了，2010年中國經濟規模總量已經超過了日本。我們來探討下中國人均GDP超過日本的可能性以及時間。

我先說下結論：中國人均GDP超過日本是大概率事件，而且這一天到來的時間會比我們預計的要早。

我們先看下中日GDP總量和人均GDP對比的情況，我們登陸世界銀行數據庫，可以直接查到GDP總量和人均GDP：

2015年日本GDP為4.12萬億美元，中國GDP為10.866萬億美元；

2015年日本人均GDP為32477美元，中國人均GDP為7925美元。

也就是說人均GDP，日本是中國的4.1倍，中國是日本的24.4%，差距大啊差距大。

既然差距這么大，那么為什么說中國人均GDP有極大概率超過日本呢？

GDP真正的含金量來自于工業增加值，這個地球上24個發達國家的經驗已經表明了，只要工業發展起來了，第三產業發展起來只是早或者遲的事情，工業發達的國家一定也是第三產業發達的國家。反之如果工業衰落了，第三產業遲早隨之衰敗。

那么我們對比下2015年中日工業產值的情況，通過查詢聯合國工業發展組織和中國國家統計局官網可以得知：

2015年日本制造業產值占GDP比例19.5%，為8200億美元。2015年中國規模以上工業產值為3.52萬億美元（228974億人民幣，按照匯率6.5），占GDP比例33%， 是日本的4.3倍。

2015年年末中國大陸人口為13.7億，日本人口為1.27億，人均工業產值中國為2569美元，日本為6457美元。日本是中國的2.5倍，中國是日本的39.8%，是不是差距比前面的4倍小多了？

那么有人又說了，呵呵，即使比較對中國有利的工業產值，中國的人均也只是日本的40%，你哪來的信心“極大概率超過日本，而且比預計的要早？”

1：中國工業仍在快速增長，而日本工業是陷于停滯。

上面比較的是2015年的數據，2016年1-9月，中國規模以上工業增加值又增長了6%，而日本方面，2016年制造業產值是負增長……..要知道，中國工業規模是在日本4.3倍基礎上增長6%。

2：問題接著來了，你怎么知道中國未來會繼續保持快速增長？

我們看下中國內部的情況就知道了，在可見的將來，中國的沿海領先于內地，也可以說，中國沿海的今天就是中國內地的明天。我們不看北京，天津，上海這種直轄市，我們看下沿海三個省的人均工業產值情況。

查看各省統計局公報，全部按照6.5的匯率算成美元，人口均為常駐人口。

2015年廣東規模以上工業增加值31313.61億，折合4817億美元，人口1.0849億；

2015年浙江13193億，2030億美元，人口5539萬；

2015年江蘇27996.43億，4307億美元，人口7976.3萬。

也就是說，2015年人均工業增加值，廣東人均為4440美元，是日本的68.8%；浙江人均為3665美元，是日本的56.8%；江蘇人均為5400美元，是日本的83.6%。

我們可以很清楚的看到，2015年三個省人均工業產值已經分別達到日本的60%，70%和80%這三個級別，也就是已經很接近日本了。

按照有人的理論，人均已經很接近日本了，那么增長率應該很慢了吧？那么我們看下2016年1—6月三個省工業增加值的增長情況。

2016年1—6月，江蘇省規模以上工業增加值增長7.8%；

2016年1—6月，廣東規模以上工業增加值增長6.7%；

2016年1—9月，浙江規模以上工業增加值增長6.5%。

按照這個速度，三個省到2020年人均工業產值都將超過日本，后面還會大幅超越。

我一再說各項數據都表明，中國的工業發展已經到了世界極高水平，很多人不愿意相信，他們更愛看中國制造大而不強，核心技術都在外國手里之類的報道，完全忽略了這幾年中國的產業升級情況。

3：中國內部粵浙蘇三個人口5000萬—1億人口級別的地區人均工業產值已經如此接近日本，然而卻依然保持高速增長？

這看起來是反常識，西方工業最高水平就是美日德三國，三個省人均工業產值已經如此接近西方最高水平之一的日本，怎么還在快速增長呢？難道不應該慢下來嗎，難道是三個省統計局集體造假？

當年90年代初日本也是看起來不得了，經濟規模世界第二，人均更是世界第三，結果后來一下子就不振了，萎靡了20年。

這個知乎回答下也有人說了，韓國一直想在人均GDP上超越日本，結果從計劃2013年超日本，到目標延遲到2018年，去年韓國人均只有日本的80%多點，而且今年韓國經濟增長率表現不佳，超越日本更是遙遙無期了。

中國的經濟增長速度長時間看還沒有韓國快，韓國在人均達到日本70%-80%的時候就不行了，為啥中國內部的三個省，在人均工業產值已經是日本60%--80%的情況下，增長速度竟然還能集體保持6%以上，看起來似乎幾年內人均工業產值超過日本問題不大？

拿日本和韓國的情況，來得出中國人均GDP不能超過日本的人都犯了一個致命的錯誤，他們忽略了至關重要的一點：日本和韓國沒有中國的壓倒性規模優勢。

我們都知道，在所有的產業里面，只要是自由競爭，都會出現大者恒大，大公司越來越強，甚至出現行業壟斷的情況，市場份額和利潤向強者集中的現象。

我們熟知的家電產業，智能手機產業，筆記本電腦產業，通信設備產業都是典型，最終只剩下幾個知名大品牌，其他都被邊緣化。例如世界通訊產業，現在就只剩下了華為，中興，愛立信，諾西幾個玩家。中國規模最大的民營企業華為，就是中國人均薪酬最高的公司之一。

而且越是沒有壁壘和邊界的行業，表現越是明顯，我國互聯網行業利潤就在逐漸向阿里，騰訊，百度，網易等極少數集中。

我們以2015年為例子，2015年軟件和信息技術服務業全行業同比增長16.6%，而騰訊增長了21%，百度增長了35%，阿里增長了27%，網易增長了94.7%，遠遠快于行業增長速度。

這些大公司的人均產值，人均利潤和人均薪酬，也明顯高于小公司。

中國的產業，從生下來的那天就天然擁有世界規模20%的本土市場，這是日韓產業不具備的天然優勢。

地球本質上也是個大市場，只要自由競爭，也會出現大者恒大，強者恒強的情況，我們看下2015年的情況，人口規模超過3億人美國，人均GDP竟然高達5.6萬美元，排在世界第五，美國在過去充分享受了全球化的成果。

在一個統一的地球市場也是這樣，全球化就是打破國家之間的市場邊界，只要全球化還在進行，就對大國有利，大國會憑借著產業規模優勢，在全球競爭中獲勝，這就是中國現在為什么如此支持全球化，到處簽各種自由貿易協定，到處要求別國承認中國市場經濟地位的原因，還要搞一帶一路的原因。

有意思的是，美國現在出現了反全球化的浪潮，可見美國的實力也在相對中國下降。有意思的是，美國現在出現了反全球化的浪潮，可見美國的實力也在相對中國下降。最后我們回到問題本身，日本2015年人均GDP已經落到了世界第24位，如下圖：

中國憑借著規模優勢，人均GDP進入世界前24位我認為是有很大可能，是極大概率事件。

而且只要中國充分發揮自己的規模和集群優勢，打破世界市場邊界，我們的上限絕對不只世界第24位，而且從現在的態勢來看，這一天會比我們預計的要早。

什么，你說中國未來可能會崩潰？嘿嘿那我們走著瞧。（新型建材網http://www.wongteewy.com/）