【新型建材網】我的行業和房地產相關，主要負責策劃和銷售，可以分包，也可以一條龍服務，說白了就是前期樓盤包裝，外加后期樓盤銷售。

這其中每一層每一步都是拿傭金的，和別的行業不同，我們賺的是雙份兒錢，既掙了開發商的錢，又掙了客戶的錢。

這個行業，2014年之前，絕對是暴利行業，用句老話說，就是“風口上的豬”，基本上只要是公司高層稍微有點頭腦，稍微勤快點，那都是盆滿缽滿。

只是后來慢慢政策收緊，房地產行業迅速洗牌，與之相關的也都進入了寒冬，大浪淘沙，再借用一句老話：潮水退了，你才能發現誰在裸泳。

相信有相關行業經歷的都體會過寒冬的感覺，近幾年，大部分我們這個行當，要么探索三四線城市，要么就得經歷非人的競爭和死扛。

能留下來的，不是轉了運營方向，就是真正有背景有實力的人。畢竟，寒冬嘛，首先你得挺得過來，才能談東山再起。

以前開開會，動動嘴皮子，忽悠忽悠開發商，就能錢賺的日子，已經一去不復返了。我們從買房角度看這個行業的秘密。 

買房大致分這么幾類人：各種級別的領導（也就是大佬們）、真正買來住的百姓，和炒房的。

一 重點說說大佬

我為什么只把領導叫做大佬們，不是說那些企業老總、做生意的、甚至礦老板們這類有錢人不行，而是，在開發商眼里，再有錢的生意人也只是同行，真正不能得罪甚至得賠錢的，就是這些與政府有關的。在他們眼里，只有政府的才是大佬，其他，除非是自己丈母娘來買房，不然都一樣。

而且這個原則，在越小的城市，越好使。

每個樓盤開始之前，都需要申請，大佬們往往是最先知道這個城市，哪塊兒要開發，哪塊兒要建地鐵，哪塊兒要拆遷，甚至有的，他們就是決策人。

他們買房自然不用像散戶一樣，去售樓處，看看沙盤，被精美的戶型圖忽悠。

基本上，在樓盤還未進行銷售的時候，已經按照他們的個人喜好，禁忌，甚至生肖風水，決定了哪戶屬于他們，有的甚至對鄰居，都會有要求。 

之前一個開發商，早在進行樓體設計的時候，就按照一個大佬的要求，在小區的樓王里設計了一個屋頂花園及三層復式，從外面根本看不出這里是復式，并且層高與布局都進行了更高要求，其他普通單元都是2.9m的層高，而這個復式，單層起就是3.6m。

大家都知道，層高越高，人的居住舒適感越強，當然也不能太高，又不是工廠。更厲害的是，這個三層復式有獨立的電梯進出口，普通住戶根本發現不了。

其他的，例如什么額外增加的衛生間在樓下廚房上面啊，在樓下主臥上面啊，這都不值一提，只能說，住樓下的自求多福，樓上別漏水了。

這個樓盤在開盤沒多久便被搶購一空，后來我們又和這個甲方合作了其他的樓盤，有意思的是，這個三層復式從一開始就進行裝修，直到我們接手的另一個樓盤也清盤了，竟然還在裝修。

后來我無法抑制自己的好奇心去偷偷看了一次，想看看這個經歷了差不多4年裝修的房子到底是什么樣子，才發現里面早已經被改造的面目全非

之前一層和二層設計的三個臥室全部改成了衣帽間，衛生間也去掉了了，后來可能裝修到一半發現一層竟然沒有衛生間，無奈只得在樓梯下草草加了一個，無比狹促。

只能說，大佬的世界，我們不懂。

再說另一個故事，也是關于大佬的，是個三線城市。

也是早早就留好了一個絕佳的單元位置，也是頂層和樓下一起改造的兩層復式。不同的是，這次的大佬早早就進行了裝修，極度奢華的歐洲風，可以看出是一個非常有品位的人，真人沒有見過，只是在簽合同的時候看過他的太太，身材纖細非常有氣質，開著一輛灰色的輝騰。

這個裝修可以看出正主兒很內行，甚至有著超前的設計思路，那個時候他們就對起居室設計了充分的活動空間，而不是跟一些土豪似的，一排真皮沙發，既不實用看著還笨重，除了炫富沒有別的效果。

這套房的最終結局也十分匪夷所思，就在各方面都裝修完畢，通通風就可以搬進去的時候，房子的正主兒幾乎以市場二分之一的價格托我們給賣出去。

當時的銷售們也十分可惜這套房子，要知道單單裝修花費都不止這個價，要是賣給個不識貨的客戶，買回去一頓改，我們心里也是舍不得。

好在最后找到了一位也算在當地有些文化見識的人物，就這樣，我們依依不舍的跟告別親兒子似的，把房子賣給了他。

正主兒其中的緣由我們并不知道，但是有個信號是足夠明確的，就是他突然決定賣房的時候，正是習大大剛上臺，大力打老虎拍蒼蠅的時候。

二  百姓買房

普通百姓買房子，最該注意什么？以下三點：

1、格局

并不是我瞧不起普通人或者存有偏見之類的，實在是這個行業水太深，很多東西普通老百姓根本不懂，這就越發體現出，懂行或者略懂又或者直接點，就是找關系的重要性吧，畢竟，中國國情嘛。

舉個最簡單的例子，關于戶型設計，現在大多數的設計，都是大客廳、大餐廳，小臥室。這并不是開發商拍腦門的決定，而是經過市場分析的。

這種設計，其實對于現在的年輕人來說，并不實用，因為現在的年輕人對隱私需求重，已經不存在一大家子都在客廳嗑瓜子看電視的需求了，或者說很少了。

小夫妻或者一家三口，真實需求是需要自己的空間，丈夫需要書房，工作也好玩游戲也好，妻子需要足夠大的臥室，可以自由安排空間，玩手機或者工作之余學習充電，還需要足夠的儲物空間，甚至小孩子們也要有自己的娛樂和游戲空間。

可惜現在掏錢的主要是父母們，他們那個年代喜歡的是氣派、面子，一進門，敞亮的大客廳，也不管利用率高不高，大餐廳是看著氣派，也不管一年有幾次能高朋滿座。

而且即使面積段在130以上的戶型，也存在這些問題，有的廳南北通透是有了，但其實夏天熱、冬天冷，況且從風水上講，直接貫通南北風的格局容易沖，反而會泄財氣。

殊不知，任何事情都是有代價的，這種滿足了面子的設計，其實是犧牲里子的，犧牲了日后居住的舒適度，等于你錢沒少花，舒適感卻大大降低了。

很多客戶買房子還考慮不到自己的真實需求，往往是聽從父母的意見，有的甚至自己也覺得要氣派和敞亮，也是有見過真正懂行的客戶，一眼看到了問題所在，可惜開發商又不會為了這一小撮懂行的特地設計戶型。

2、公攤

普通客戶根本意識不到這些。例如高層和小高層的區別，銷售們只會找策略把缺點轉成優點，例如，兩部電梯是為了安全考慮啊，方便你上下樓啊。

全是扯淡。

銷售不會告訴你，這樣往往增大了公攤，你要掏額外的錢卻享受更少的居住面積，不會告訴你兩部電梯并不是為了方便你，而是國家要求的，開發商不得不聽從而已 

但是這種說法在普通客戶中非常受用，甚至更多人喜歡樓層越高越好，其實我們干這行都知道，樓層太高存在空氣稀薄以及消防安全的問題。

往更加玄乎的說，樓層太高的樓體，會在風力作用下輕微晃動。不過不用擔心，肯定不會倒，只是舒適度不高。

當然了，公寓的話就不在我討論范圍之內，畢竟面積小，最優先要考慮的是價格，其他的并不是可以兼得

3、風水

我們接觸過做生意的大多都很講究風水，也見過帶著關系好的風水師來看樓盤的。所以在這里首先要提示一下，應該適當的考慮風水問題。

就算一點都不相信的客戶，最起碼也應該稍微考慮一下最基本的注意事項，這些百度里面都有我就不贅述了。 

不過現在開發商都是很注意這些問題的，基本很少出現路沖啊，或者邊角沖這些問題，當然具體還是得客戶自己防范。

更有一些講究的客戶，會事先找懂行的師父，問一下自己適合住的樓層及朝向。

其實風水，并不單純說是迷信，舉個最簡單的例子，例如要避免背部靠路的樓座，說法是路也代表水，面山背水的房子容易沒有靠山。

其實我個人也不建議買臨路樓座，不說別的，就沖一點，那就是“噪音”，越高的樓層，受噪音的影響越大。而通常，開發商也會特地把臨街的樓座價格賣低一些。

還有個說法是，靠近市政府這類機關的樓盤不要買，一般來說，整個城市的市政府是風水寶地，但是普通人根本鎮不住，容易產生“煞氣”，影響住在附近的人們。

以上三點能兼顧兩點的客戶，在我們眼里就已經是內行人了。記得也是一個三線城市的樓盤，客戶是當地一個很有名的私營企業家，直接找的開發商老總，待遇當然和先前提到的大佬不可同日而語，但也是享有優先選房的特權。

樓盤有復式和普通單元兩種，最后客戶看中了兩套復式，糾結來糾結去最終決定兩套都拿下，一套自己住，另一套給自己丈母娘。

當時負責這個客戶的銷售都美翻了，要知道雖然是三線城市，但是一套就是幾百萬的價格，最終銷售的傭金也是一套頂普通商品房好幾套。

后來客戶在付款之前找了個大師給看了看，大師說他今年不適合置地，最后這單生意就以這樣的理由給黃了。

更搞笑的是，過了大概半年多，這個客戶又回來了，非要當初那兩套復式，可惜早已經出手了。所以有的時候，買房子也不單單看手里的錢，緣分也是一種挺奇妙的東西。

4、舉例講一個普通人買房的故事

客戶來的時候已經基本賣出去一大半了，再加上該客戶又不懂行，也沒有關系，最終在銷售的建議下，選擇了整個小區最高層且最靠北，臨路且面積快二百平的高層。

說到這兒大家估計就明白了，我之前提到的幾點應該注意避免的，該客戶全部都沒有避免，不僅風水一般，而且公攤不是一般的大，戶型設計也非常敷衍，但是就有一點好，客廳和餐廳絕對敞亮、通透。

只能說，也是太要面子的客戶啊。

后來的事情還是比較離奇，一般買這種房子的普通客戶都是為了兒子結婚，但是當時客戶兒子剛參加工作，并沒有女朋友，所以老兩口就開始做主進行裝修。

結果這戶人家從裝修就開始出問題。

先是裝修差不多了的時候，老太太得了癌癥，治病花了很多錢，好不容易病情穩定了。后來兒子找了結婚對象，巧的是這個姑娘雖然年輕，但是對房產和風水也略懂，看了就不同意住進來，說風水不好。

老兩口估計是不信，就搬了進去，小夫妻住舊房子，老兩口住新房子，結果住進去后，老太太又開始得怪病，雖然不是不治之癥，但都是些稀奇古怪的皮膚病。

而且兩代人因為這個房子也鬧得很不愉快，據說，小夫妻偶爾過去住一下就會吵的不可開交，后來老兩口只好選擇搬出來，小夫妻也沒有住進去

巧的是，老太太的怪病，的確再沒得過。

也沒有什么靈異事件，可能只是房子太大，老兩口鎮不住吧。

三 炒房客

早年間政策不那么透明的時候，一些沿海城市的?景房，或者迅速發展的三四線城市高新區的小區，是炒房客最容易光顧的，沒別的，就是坐等升值，也不是自己住。

這些房子質量一般，但是宣傳非常到位，看房大巴經常帶著外地人一車一車的來選房。這其中大部分是炒房客，也有被宣傳忽悠的普通投資人，想著買套?景房，夏天來度個假什么的。

實際上，這類樓盤通常非常偏遠，交通和基礎設施不完善，本地人根本不考慮，也只是忽悠忽悠外來大城市的人們，這方面大家要擦亮眼睛。

不過近幾年，這種情況，好很多了。

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